Vakantieverhuur in Spanje regio Costa Blanca en Costa Calida<

Kopen om te verhuren aan de Costa Blanca of Costa Cálida? Dit moet je weten over de verhuurlicenties

De grensregio tussen Alicante (Comunidad Valenciana) en Murcia is enorm populair bij vastgoedinvesteerders. Dorpen zoals Rojales aan de ene kant en de kustplaatsen van Murcia aan de andere kant liggen op een steenworp afstand van elkaar, maar de juridische spelregels voor vakantieverhuur verschillen wezenlijk.

Als je vastgoed koopt met het oog op rendement via toeristische verhuur, bepalen deze regels direct je businessmodel. Hier is een overzicht van de belangrijkste verschillen en strategische valkuilen vanuit het oogpunt van een koper.

1. De Levensduur van de Licentie: Het Valenciaanse Slot vs. Murciaanse Flexibiliteit

Het grootste verschil voor een investeerder zit in de houdbaarheid en de overdraagbaarheid van de licentie (Vivienda de Uso Turístico of VUT).

• Comunidad Valenciana (o.a. Rojales): Sinds de invoering van de strenge wetgeving (Decreto-ley 9/2024) zijn nieuwe licenties nog maar 5 jaar geldig. Daarna moet de licentie actief worden vernieuwd met actuele documentatie. Nog belangrijker voor kopers: de licentie vervalt direct bij verkoop. Koop je een bestaande woning waar al een licentie op zit? Dan vervalt deze automatisch; je moet als nieuwe eigenaar de procedure volledig opnieuw doorlopen.
• Región de Murcia (o.a. San Pedro del Pinatar, San Javier): Hier geldt de regelgeving van Decreto 256/2019. Licenties hebben geen harde vervaldatum van 5 jaar. Bij een verkoop vervalt de licentie niet direct op dezelfde rigide manier als in Valencia; de nieuwe eigenaar moet de wijziging van eigendom simpelweg doorgeven aan het Toerisme-instituut van de Región de Murcia.

2. Wat is 'Toeristische Verhuur'? De 10-Dagengrens

De definitie van hoelang een gast mag verblijven om onder de toeristische wetgeving te vallen, verschilt per regio.

• Comunidad Valenciana: Hier trekt de wet een keiharde streep bij 10 opeenvolgende dagen. Verhuur je voor 10 dagen of korter, dan ben je verplicht een toeristische licentie te hebben. Vanaf 11 dagen valt de verhuur onder seizoensverhuur (arrendamiento de temporada) volgens de landelijke wetgeving (LAU). Hiervoor is geen toeristische licentie nodig.
• Región de Murcia: Murcia hanteert geen vaste daggrens in de wet om toeristische verhuur af te bakenen. Zodra een woning via toeristische kanalen (zoals Airbnb of Booking) met winstoogmerk en direct beschikbaar voor kortere verblijven wordt aangeboden, is een licentie verplicht, ongeacht of het verblijf nu 5 of 12 dagen duurt.

3. Volledige Woning of Losse Kamers?

Het type verhuurconcept dat je voor ogen hebt, bepaalt mede welke regio het beste bij je plannen past.

• Comunidad Valenciana: Kamerverhuur aan toeristen is strikt verboden. Je moet altijd de volledige woning aan één partij beschikbaar stellen. Ook een verdiep verhuren in een gebouw waar je ook woont voor minder dan 10 dagen is niet toegestaan. Airbnb regelgeving regio Valentia
• Región de Murcia: Hier staat de wet toe dat je de woning in zijn geheel verhuurt óf opsplitst in kamerverhuur voor toeristen. Wel geldt bij kamerverhuur de voorwaarde dat er een vaste beheerder of verantwoordelijke in het pand moet wonen. 

4. Eisen aan het Vastgoed en Verzekeringen

Beide regio's eisen een geldige bewoningsvergunning (licencia de ocupación) en een goedgekeurd stedenbouwkundig certificaat (compatibilidad urbanística) van de gemeente om te bewijzen dat toeristische verhuur in die zone is toegestaan. De administratieve opstart verschilt echter:

• In Murcia moet je direct bij de aanvraag via de Declaración Responsable een gedetailleerde plattegrond (schaal 1:100 of 1:50) indienen. Daarnaast is een aansprakelijkheidsverzekering (seguro de responsabilidad civil) verplicht met een minimale dekking van 300.000 euro per claim. Je levert ook een specifiek Excel-document aan met alle kenmerken van de woning (zoals het exacte aantal badkamers en televisies).
• In Valencia (Rojales) gelden strenge inrichtingseisen (zoals verplichte airco en verwarming in de verblijfsruimtes, een EHBO-doos en klachtenformulieren), maar de controle op de gemeentelijke compatibiliteit vooraf is vaak de grootste flessenhals qua tijd.

De Landelijke Factor: Het VUD-nummer

Waar je ook koopt, sinds medio 2025 is er een landelijke Spaanse wet van kracht via de Ventanilla Única Digital de Arrendamientos (VUD). Naast je regionale licentienummer moet elke verhuurwoning een uniek nationaal registratienummer (NIU) hebben. Zonder dit nummer blokkeren grote platforms zoals Airbnb en Booking je advertentie direct. Bestaande, legale licenties hoeven hierom niet opnieuw langs de Vereniging van Eigenaren, maar de digitale registratie is voor iedereen verplicht.

Gouden Regels voor de Koper Vóór het Tekenen

Als de businesscase valt of staat met vakantieverhuur, neem dan altijd de volgende ontbindende voorwaarden op in het reserveringscontract:

1. Gemeentelijke controle: Laat een advocaat of gestor controleren of de specifieke gemeente momenteel een stop of strenge restricties heeft op het afgeven van het Certificado de Compatibilidad Urbanística.
2. Statuten van de Comunidad: Controleer de statuten van de Vereniging van Eigenaren (Comunidad de Propietarios). Als de buren in het verleden met een 3/5e meerderheid toeristische verhuur in het gebouw of de urbanisatie hebben verboden, kan er geen licentie worden afgegeven.

Wil je graag meer info over het verhuren van vakantiewoningen? Neem gerust contact met ons op, we helpen je graag verder. 

Deel