Ferienwohnungen in Spanien, Region Costa Blanca und Costa Cálida<
Die Grenzregion zwischen Alicante (Region Valencia) und Murcia ist bei Immobilieninvestoren äußerst beliebt. Städte wie Rojales auf der einen Seite und die Küstenstädte von Murcia auf der anderen Seite sind nur einen Steinwurf voneinander entfernt, aber die rechtlichen Vorschriften für die Ferienvermietung unterscheiden sich erheblich.
Wenn Sie Immobilien mit Blick auf die Rendite durch touristische Vermietung kaufen, bestimmen diese Vorschriften direkt Ihr Geschäftsmodell. Hier finden Sie eine Übersicht der wichtigsten Unterschiede und strategischen Fallstricke aus der Perspektive des Käufers.
1. Die Lebensdauer der Lizenz: Valencianische Blockade vs. Murcianische Flexibilität
Der größte Unterschied für einen Investor liegt in der Gültigkeit und Übertragbarkeit der Lizenz (Vivienda de Uso Turístico oder VUT).
Seit der Einführung strenger Gesetze (Decreto-ley 9/2024) sind neue Lizenzen nur noch 5 Jahre gültig. Danach muss die Lizenz mit aktuellen Unterlagen aktiv erneuert werden.
Noch kritischer für Käufer: Die Lizenz verfällt sofort beim Verkauf. Kaufen Sie eine bestehende Immobilie, die bereits eine Lizenz hat? Sie wird automatisch storniert und Sie als neuer Eigentümer müssen den gesamten Bewerbungsprozess von Grund auf neu durchlaufen.
Diese Region folgt den Vorschriften des Decreto 256/2019. Lizenzen haben kein starres 5-jähriges Verfallsdatum.
Beim Verkauf verfällt die Lizenz nicht automatisch in der gleichen starren Weise wie in Valencia; der neue Eigentümer muss lediglich den Eigentumswechsel dem Tourismusinstitut der Region Murcia melden.
2. Was zählt als "touristische Vermietung"? Die 10-Tage-Grenze
Die Definition, wie lange ein Gast bleiben darf, um unter die Gesetzgebung für touristische Vermietung zu fallen, variiert je nach Region.
Hier zieht das Gesetz eine harte Grenze bei 10 aufeinanderfolgenden Tagen. Wenn Sie für 10 Tage oder weniger vermieten, müssen Sie zwingend eine Touristenlizenz besitzen.
Ab 11 Tagen wird die Vermietung nach nationalem Recht als Saisonvermietung (arrendamiento de temporada) eingestuft, wofür keine Touristenlizenz erforderlich ist.
Murcia verwendet in seiner Gesetzgebung keine feste Tagesbegrenzung, um die touristische Vermietung zu definieren.
Sobald eine Immobilie über touristische Plattformen (wie Airbnb oder Booking) mit Gewinnabsicht angeboten wird, ist eine Lizenz obligatorisch — unabhängig davon, ob der Aufenthalt 5 oder 12 Tage dauert.
3. Gesamtes Anwesen oder einzelne Zimmer?
Die Art des Vermietungskonzepts, das Ihnen vorschwebt, bestimmt teilweise, welche Region am besten zu Ihren Plänen passt.
Die Vermietung einzelner Zimmer an Touristen ist hier strengstens verboten. Sie müssen dem Mieter immer die gesamte Immobilie zur Verfügung stellen.
Auch die Vermietung einer einzelnen Etage oder eines Zimmers in einem Gebäude, in dem Sie selbst wohnen, für weniger als 10 Tage ist nicht gestattet.
Hier erlaubt das Gesetz, die Immobilie entweder im Ganzen zu vermieten oder in einzelne Zimmervermietungen für Touristen aufzuteilen.
Die Zimmervermietung ist jedoch an die Bedingung geknüpft, dass ein ständiger Verwalter oder eine verantwortliche Person auf dem Anwesen wohnen muss.
4. Anforderungen an die Immobilie und Versicherungen
Beide Regionen erfordern eine gültige Belegungslizenz und ein genehmigtes Stadtplanungszertifikat (compatibilidad urbanística) vom örtlichen Rathaus.
Es gelten strenge Einrichtungsanforderungen (wie obligatorische Klimaanlage/Heizung, ein Erste-Hilfe-Kasten und offizielle Beschwerdeformulare).
Die vorherige Prüfung der kommunalen Vereinbarkeit ist hier in der Praxis oft der größte Engpass in Bezug auf die Bearbeitungszeit.
Sie müssen gleich zu Beginn der Antragstellung über die Declaración Responsable einen detaillierten Grundriss (Maßstab 1:100 oder 1:50) einreichen.
Darüber hinaus ist eine Haftpflichtversicherung mit einer Mindestdeckung von 300.000 Euro pro Schadensfall obligatorisch, zusammen mit einem speziellen Excel-Dokument, das alle Merkmale der Immobilie detailliert aufführt.
Der nationale Faktor: Die VUD-Nummer
Unabhängig davon, wo Sie kaufen, ist seit Mitte 2025 ein nationales spanisches Gesetz über die Ventanilla Única Digital de Arrendamientos (VUD) in Kraft. Zusätzlich zu Ihrer regionalen Lizenznummer muss jedes Mietobjekt eine eindeutige nationale Registrierungsnummer (NIU) haben. Ohne diese Nummer blockieren große Plattformen wie Airbnb und Booking Ihr Inserat sofort.
Goldene Regeln für den Käufer vor der Unterzeichnung
Wenn Ihr Geschäftsmodell vollständig von der Ferienvermietung abhängt, nehmen Sie immer die folgenden auflösenden Bedingungen in den Reservierungsvertrag auf:
- Kommunale Prüfung: Lassen Sie einen Anwalt oder Gestor prüfen, ob in der jeweiligen Gemeinde derzeit ein Moratorium oder strenge Beschränkungen für die Ausstellung des Certificado de Compatibilidad Urbanística gelten.
- Statuten der Eigentümergemeinschaft: Überprüfen Sie die Statuten der Eigentümergemeinschaft (Comunidad de Propietarios). Wenn die Nachbarn in der Vergangenheit mit einer 3/5-Mehrheit für ein Verbot der touristischen Vermietung gestimmt haben, kann keine Lizenz erteilt werden.
Möchten Sie weitere Informationen zur Vermietung von Ferienhäusern? Kontaktieren Sie uns gerne, wir helfen Ihnen gerne weiter.
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