Sicherer Immobilienkauf in der Region Alicante/Murcia<
Sicherer Immobilienkauf in der Region Alicante/Murcia
Die 6 wesentlichen Schritte und wie Sie Tausende von Euro sparen
In den Niederlanden und Belgien schützt der Notar den Käufer, indem er alle Überprüfungen durchführt. In Spanien funktioniert dies grundlegend anders. Der spanische Notar ist am Ende des Prozesses lediglich ein formeller Kontrolleur; er untersucht keine ausstehenden Rechnungen oder fehlenden Genehmigungen. Deshalb führe ich Sie durch den Prozess, wie ich ihn erlebt habe, damit Sie genau wissen, wen Sie brauchen und welche Fallstricke Sie vermeiden müssen.
1. Die wesentlichen Rollen: Wer macht was?
| Der Immobilienmakler | Der Anwalt | Der Notar |
|---|---|---|
| Ihr kommerzieller Begleiter: Wählt Immobilien basierend auf Ihrem Budget aus, verhandelt den besten Preis und sichert die Reserva. | Ihr rechtlicher Beschützer: Überprüft die Nota Simple auf Schulden oder illegale Bebauung, arrangiert ggf. Ihre NIE-Nummer, das spanische Bankkonto und kümmert sich um die Steuerzahlungen. | Der offizielle Beamte: Überprüft die Identitäten bei der Übergabe und vollzieht die Escritura. Recherchiert keine Genehmigungen und Schulden. |
2. Der Kaufprozess in 6 Schritten
Schritt 1: Budget & 'Kaufnebenkosten'
In Alicante sollten Sie mit 12% bis 13% zusätzlichen Kosten auf den Kaufpreis rechnen. Bei Bestandsimmobilien sind dies 9% Grunderwerbsteuer (ITP). Bei Neubauten 10% Mehrwertsteuer (IVA) zuzüglich 1,4% Stempelsteuer (AJD).
Schritt 2: Der Reservierungsvertrag (Reserva)
Mit einer Anzahlung von 3.000 € bis 6.000 € wird die Immobilie vom Markt genommen und der Preis eingefroren. Dieser Betrag geht auf ein sicheres Treuhandkonto.
Schritt 3: Rechtliche Prüfung & NIE-Nummer
Ihr Anwalt prüft, ob alle Anbauten oder Pools legal sind, ob der Verkäufer wirklich der Eigentümer ist und ob Schulden auf der Immobilie lasten (in Spanien haften Rechnungen und Schulden an der Immobilie, nicht sofort am Eigentümer). Auch Ihre obligatorische NIE-Nummer und das Bankkonto werden arrangiert.
Schritt 4: Der Kaufvertrag (Contrato de Arras)
Sie zahlen 10% des Kaufpreises (oder Sie füllen den Reservierungsbetrag auf 10% auf). Dieser Vertrag ist sehr bindend: Wenn Sie ohne triftigen Grund zurücktreten, verlieren Sie die 10%. Tritt der Verkäufer zurück? Dann zahlt er Ihnen den doppelten Betrag.
Schritt 5: Die Übertragung (Escritura)
Sie zahlen die restlichen 90% beim Notar und erhalten die Schlüssel. Achtung: Sie erhalten eine Copia Simple; dies ist noch kein endgültiger Eigentumsnachweis!
Schritt 6: Steuern & Registrierung (Der entscheidende letzte Schritt)
Viele Käufer denken, dass sie beim Notar fertig sind, aber die wichtigste Arbeit findet danach statt:
- Registersperre: Der Notar macht eine Meldung (asiento de presentación), damit niemand sonst das Haus kaufen kann.
- Steuerzahlung: Innerhalb von 30 Tagen muss die Steuer (ITP oder IVA/AJD) über das Modelo 600 bezahlt werden.
- Endgültige Eintragung: Erst nach der Zahlung wird die Originalurkunde beim Eigentumsregister (Registro de la Propiedad) vorgelegt. Dies dauert 1 bis 3 Monate.
Warnung: Unseriöse Berater 'vergessen' manchmal, die Steuern zu zahlen. Bitten Sie Ihren Anwalt immer um die offiziellen Zahlungsbelege und die endgültig abgestempelte Escritura!
3. Bestandsimmobilie vs. Neubau
| Merkmal | Bestandsimmobilie | Neubau |
|---|---|---|
| Zahlung | Restliche 90% beim Notar | In Raten während der Bauphase |
| Sicherheit | Direkte Übertragung | Bankbürgschaft obligatorisch (oder eine andere Form der Garantie) für jede Rate - geprüft durch Ihren Anwalt |
4. Die Spar- & Sicherheits-Checkliste
Vermeiden Sie unnötige Kosten, indem Sie diese nicht separat beauftragen:
- ❌ Kein separater 'Kaufbegleiter': Ein guter Immobilienmakler und ein Anwalt erledigen alles. Zusätzliche 'Vermittler' kosten Tausende von Euro und erhöhen das Betrugsrisiko.
- ❌ Kein separater 'Gestor': Eine professionelle Anwaltskanzlei verfügt über eine eigene Verwaltung, die die Registrierung direkt abwickelt (Schritt 6).
- ❌ Kein teurer externer Dolmetscher: Wählen Sie eine Anwaltskanzlei, die Ihre Sprache spricht; sie übersetzen kostenlos beim Notar.
Laufende Kosten nach dem Kauf
Berücksichtigen Sie auch die jährlichen Kosten: Grundsteuer (IBI), Hausverwaltungskosten (Comunidad) und die Nichtresidentensteuer (Modelo 210).
Goldene Regel: "Zahlen Sie niemals eine Rate an einen Bauträger ohne die Erlaubnis Ihres Anwalts".
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